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公司交社保,其中5万元本金和1.5%的利息承诺刚性

发布时间:2019-09-29 16:48编辑:财经资讯浏览(199)

    问:结构性存款利率上涨,真的能“保本保息”吗?

    问:在上海有套市值400万的房子,年租金在7万左右,是卖了放在银行里收利息还是出租好?

    问:基金定投,选择怎么样的分红方式比较好?

    问:个人交社保和公司交社保有什么区别?

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    以前我觉得结构性存款“保本保息”,还是一种不错的产品,也曾经购买过,现在看来已经没有什么吸引力,早就用其他产品取代了。

    400万的房子是卖出吃利息好,还是出租好。这个要认真计算一下的,下面我们就来分别计算一下两种方式10年以后的总资产。

    “基金分红”是基金将收益的一部分利润用现金或者红利再投资的形式返还至投资者账户,这部分收益实际是基金单位净值的一部分,实际上的总资产是不变的,那么这两种方式选择哪种好呢?

    首先,必须说的是个人交社保远远不如公司交划算。如果可能,建议一定要选择公司缴纳社保。

    所谓结构性存款,其实并不是真正意义上的银行存款,而一种以存款为资产的理财产品,如果通俗一点,可以这样理解:

    400万房子出租

    400万房子出租,不仅可以赚取租金,还能获取房产升值的收益。10年下来,每年可以赚取租金7万,假设租金10年不动,也就是10年下来可以赚到70万租金。

    现在方式仍然处于白银市场,随着人口的持续流入,上海城市化进程还会继续深化,房产价格还是会温和上涨。再加上通货膨胀的影响,这400万的房子在10年以后,大概率会升值到800万元。

    这样400万房产出租10年,总资产可以达到870万元。

    1、一般基金能分红,说明有赢利了。分红后基金净值降下来,可以吸引更多的投资者买,买的人多,基金盘子越大,吸引的人越多,形成马太效应。

    个人缴纳社会保险与公司缴纳社保的区别主要在以下几点。

    比如,你购买5万元结构性存款,银行承诺到期收益率为1.5%-3.75%,其中5万元本金和1.5%的利息承诺刚性兑付,另外2.25%的利息挂钩的金融衍生品视情况确定是否兑现,满足条件就兑现,不能满足条件就不兑现。

    卖出房子存银行

    如果卖出房子获得400万元的资金,存入银行。现在一般大型银行的大额存单年利率也就是4.125%,最高的中小银行的大额存单年利率也就是4.2625%。一般民营银行的存款年利率更高一些。

    如果按照最高的民营银行新型存款的5年期年利率5.8%来计算,那么400万存款存两个5年定期,那么第一个五年,可以获得本息为516万元,第二个五年,还是5.8%的年利率存5年,那么本息合计为665.64万元。

    如果卖出房子存银行,按照最高的年利率5.8%来算,10年后本息合计为665.64万元。

    这样的基金一般选择红利再投资。多出来的这部分基金份额,节省了申购的费用,积少成多,省了就是赚了。

    1、个人缴纳险种少于公司缴纳。

    银行是如何实现的呢?这5万元本金银行一般是按照存款进入资产负债表,这样5万元的本金和1.5%的利率就可以由存款保险基金保障,这就是刚性兑付部分,另外的结构化部分,相当于银行把部分利息拿来投资高风险的金融衍生品,盈利就兑现,不盈利就无法兑现。

    结论

    从上面计算可以看出来,400万房子出租可能更合适一点,因为总资产达到了870万元。而卖出房子存银行,按照最高利息算也就是665.65万元。第一种方法比第二种方法总资产多了204.35万元


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    上海的租售比率一般是在1.5%左右,也就是说400万的房子一般是在年租金回报率6万左右,所以你这个年租金7万其实差不多,符合一个实际的租售比例!

    要知道的是,上海的房子更多的收益不是来自于租金,而是来自于升值!虽然说,银行的理财现在可以做到4%-6%左右,但是对比通货膨胀率7.5%来看,依然是处于一个贬值的状态!

    如果按照4%的理财计算,你每年什么都不做,可能还得面临3.5%的贬值问题:

    那么5年后,你的400万可能只有目前332万的购买力;

    10年后,你的400万可能只有目前280万元的购买力;

    20年后,你的400万可能只有目前196万元的购买力;

    30年后,你的400万可能只有目前136万元的购买力;

    50年后,你的400万可能只有目前67.2万元的购买力;

    但是,如果你手里握着的是上海一套400万的房子,那么这个结果就完全不同了!

    首先,对于未来中国的房地产来说,一定是会走出分化行情的。也就是三四五线的房地产会出现滞涨,甚至回落,而强一线和新一线的房产会出现稳步上涨!

    其次,拉长10-20年来看,上海房产的平均年升值率是可以赶上通货膨胀率的!

    最后,随着房价的上涨,其实你的租金也是在每年提升的!

    所以,不要觉得现在每年的租金回报率很低,银行的年收益很高,但是你往前5-10年来看,你会发现上海房价带来的升值收益是巨大的,而未来的5-10年里,同样也会如此!这就是物以稀为缺的道理!

    李嘉诚先生曾经说过,考量一个地方房价的价值因素就只有一个,那就是地段!上海作为强一线,保持这一个非常高质量,高密度的人流,房价只会供不应求,而不会出现下滑。那么继续持有一项固定资产的投资,是一定会比放在银行收利息更好的!你现在所看的不应该是租金,而是未来的升值空间!!

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    2、在市场行情动荡时,选择现金分红,落袋为安,以免遭受在行情大跌后净值亏损的失。因为分红部分没有赎回费用,所以减少了兑现收益的成本。

    个人缴纳社保,一般只缴纳养老和医疗保险,也有个别地方可以缴纳失业保险。公司交社保,一般是养老、医疗、工伤、生育、失业五个险种。当然也要缴纳住房公积金。但住房公积金理论上不属于社保,在此不提。自然,个人缴纳也享受不到另外三种保险的待遇。比如孕妇生孩子,个人缴纳保险是没有办法享受生育险报销的,负担要重得多。

    由此可见,结构性存款所谓的“保本保息”只能保障本金和少量利息,是利用存款保险制度来实现的。有的银行发行的所谓“结构性存款”有可能是“假结构”,本金不进入银行的资产负债表,这样本金和利息钱就不会受存款保险基金保障,所谓的“本息保障”是由银行自己承诺的。现在假结构性存款已经全部在清理整顿了。

    这个问题的关键就是上海房价会不会一直上涨的问题

    如果把房子比作股票,400万的房子,租金7万,年回报是1.75%左右,这相当于股息率。如果按照这个数值算市盈率的话,那就是1.75%的倒数,市盈率在57倍左右。这是相当高的水平了。在股市里,这个估值,就是成长股的估值了。

    但是上海的房子,明显是一线蓝筹股,根本支撑不了这样的估值的。就算是茅台的股票,目前也不到30倍市盈率,这已经算是历史高位估值了。

    目前市场平均市盈率就是平均理财4%的倒数,就是25倍左右。57倍肯定比平均估值高很多了。

    基金定投建议根据基金指数温度采取定期不定额方式投资,假设:预备每月5日投资指数基金1000元,如果基金处于中位时投入投资定额的50%也就是500元,处于低位时投资定额的150%,也就是1500元,这样的好处就是可以最大化的降低成本,而且通过历史数据看定期不定额投资优于定期定额投资。

    2、个人缴纳保险负担更重。

    之所以说结构性存款没有吸引力了,主要是因为两点:一是它的利率并不高;二是一些产品在利率比它高的前提下,安全性也比它高。我认为,现在的银行大额存单、财政部发行的3年、5年期国债、民营银行的创新存款这几类产品就是这样的。

    过去两年,上海房价还是跌的

    如上图所示,上海过去的两年,房价是下跌的。

    我在某论坛看到一个上海本地人置换房子的案例。

    事情发生在去年的5月份,这个人想把普陀的房子置换到徐汇,于是挂牌卖普陀的房子,挂牌价330万(小两居),然后徐汇那边下了定,结果没想到去年下半年开始上海房价开始下跌,周边跌的更厉害,普陀的房子降到290都出不了手,一下子降了三四十万,而徐汇的虽然也降了,但是交了定金没法改了,一两个月亏了几十万,楼主要哭晕了。

    所以那些相信上海房价永远涨的人,也要考虑下未来作为蓝筹板块,上海房价到底能不能跑赢理财收益?

    我在上海呆了十几年,说实话,上海的吸引力根本不能和之前比较了,现在热点是深圳,大亚湾,那边发展的热火朝天,反观上海,这么多年,真的没啥变化,还在吃政策的老本。

    所以,你还想房价像过去十年那样涨5倍,那可真的有点困难了。

    家里最贵一套房子,13年一百五万买的二手小高层,出租基本二房六千五很好借。此后,楼价就不再能接受,现在这套二房420万卖没问题。

    自住没问题,有一套外借收租是不错选择,不要考虑楼市涨幅和房产税,有二套房完全合理,留给小孩也行,老了卖了住敬老院不错。如果,还有第三或第四套,建议整合一下,二套并一套,换有质底些商品房,如房型,地段,环境多考虑一下。

    实在是手上房多,有闲钱,我相信这种人不是普通老百姓,不用头条操心400万如何理财。

    问题不能光看表面,400万市值的房子年租金7万,如果卖了换成银行存款在银行购买理财产品一年的理财收益可能会达到20万。

    如果要从短期内的投资收益率看,肯定的卖了换成现金在银行收利息好。

    但是,要综合考虑到换成现金后的通货膨胀率和楼市涨跌问题。

    红利就采取再投入的复利模式就可以。

    个人缴纳险种比例与企业缴纳有区别。企业缴纳养老保险缴费比例是单位缴纳20%,个人缴纳8%;也有个别地方公司缴纳比例是19%。个人缴费一般养老个人缴纳20%,其中12%划入统筹基金,8%计入个人账户。医疗保险方面,企业缴费一般是单位10%,个人2%;个人缴费一般是8%。

    关于利率的比较,你可以自己去寻找具体的产品。关于安全性,大额存单和创新存款本息都是受存款保险基金保障的,国债则是由国家信用作保障,所以他们的安全性都比结构性存款要好。

    卖了房换成现金后,考虑到货币贬值问题吗?

    这也是一个老生常谈的问题,近几年中国通货膨胀率还是不低的,年通货膨胀率达到7%左右。换成现金理财不是不可以,但是有没有稳定的投资渠道保证每年的投资收益率高于7%?

    如果没有的话,在银行购买理财产品一年收益率5%,那还是有-2%的货币贬值率,那真的是得不偿失的。

    定投指数基金是一个长期投资获得收益的投资工具,建议根据市场变化长期持有,根据指数温度变化高点卖出,低点买入。

    如果你月收入同样是5000元,两种缴费方式个人负担是不一样的。

    因此,就稳健理财来说,结构性存款并没有太大的优势,而且还受银行发行时间限制,你可以根据资金和存期选择合适的大额存单或者民营银行创新存款替代,财政部隔月发行的储蓄式国债3年期利率4%,5年期利率4.27%,按年给付利息,也是可以取而代之的。

    持有上海的这套房产,未来的保值或者升值空间有么?

    因为不知道你的房产具体所在区位,交通和学区条件怎样,也不能从短期的房价走势准确的预判未来的上海房价到底是涨是跌。

    我简单的查看了上海的历年房价数据,一直到2017年都是保持上涨趋势,从2017年底到2019年5月,上海的房价均价维持在46000左右,一直在小幅涨跌中震荡。

    单就近几年房价走势看,上涨势头已经没有以前那么强劲,但是也不至于短期内就下跌。

    基金的分红只有两种方式,也就是现金分红和分红再投资,从我身边的朋友们的定投情况我,两种方式都有运用的。

    公司缴纳:那么每个月缴纳的社保是5000X8%(养老) 5000X2%(医疗) 5000X0.5%(失业)=525元。其他公司代缴。

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