楼市新政要着眼长期

 365bet体育在线投注     |      2019-11-21 20:23

日前,东方红资产管理总经理任莉在中国公募基金20周年行业峰会上发表主题演讲时表示,公募基金管理人通过专业投资管理能力实现基金资产的长期保值增值,是更多普通人实现有尊严养老的重要方式,资产管理人围绕客户长期回报,在内外部努力营造长期共赢的生态体系,可以让多方共享投资之美。

国土资源部、住建部、财政部、中国人民银行等部委在2015年3月29日、30日两天内连出“收缩土地供应并允许调整用途、降低二套房首付、减免二手房转让契税”等三大刺激楼市政策。这一系列出台的住房调控政策被称为“3·30新政”。那么新政策是否达到预期效应,楼市实际表现对未来房地产政策制定有哪些启迪,稳定楼市政策还有哪些创新手段?

她认为,公募基金管理人可以通过专业投资管理能力,将普通投资者的资金配置到最优秀的企业和企业家,让普通投资者分享到优秀企业的长期成长收益,实现长期财富保值增值。

短期刺激效应快速衰减

任莉表示,价值投资的理念和方法可以让资产管理人、优秀企业和投资者实现长期共赢发展,其中,资产管理人通过长期投资优秀企业,与优秀企业相伴成长,可以在帮助投资者实现资产长期保值增值的同时,可以实现自身的长期可持续发展;优秀企业可以通过资本市场获得更优资源配置,做大做强,为社会提供更多产品和服务;投资者可以通过产品分享优秀企业的价值创造,实现长期财富增值;此外,价值投资还极大地提升资本市场定价效率,提升资本市场资源配置能力,服务实体经济。

市场交易数据反映,看本轮房市政策具有短期刺激效果,但刺激效应快速衰减。我国城市新建商品住宅平均销售套数同比增长率在“3·30新政”出台之前基本保持在个位数水平。例如3月27日,统计数据显示城市新建商品住宅平均销售套数周同比增长率为7.06%。而“3·30新政”之后,商品住宅销售套数同比增长率出现了大幅度的提升,4月17日的统计显示,周同比增长率一度最高攀升至36.24%。但城市商品住宅平均销售套数同比增长率和环比增长率在“3·30新政”出台三周之后都开始大幅下降,一周之内同比下降27.32%,环比缩水32.96%,这意味着此轮住房政策为楼市带来的仅仅是一缕暖风,住房成交量在受政策的刺激之下经历短暂的上涨阶段之后迅速回落。

据了解,多年来,东方红资产管理围绕客户长期回报,在投资端、资金端、激励约束等方面建立起与之相匹配的机制,形成了以客户利益为中心、以价值投资为核心理念的文化和土壤。在投资端,始终坚持价值投资,不断提升评估企业内在价值的能力,精选并以合理的价格投资优秀企业,把握大趋势下大概率获胜的投资机会;在资金端,寻找认同价值投资理念、愿意长期投资的满意资金,持续开展投资者引导,传递长期投资观念;同时建立起与之相匹配的中长期激励约束机制,形成统一的价值观和文化。

“3·30新政”推动楼市在短期内爆发的力量,主要来源于受到高位房价和政策限制而长期积蓄的刚需购买力,但这种在政策强力诱导下的瞬间释放不具有可持续性。当前主要城市的房价仍处于高位,没有明显松动,刺激政策的推动力量有限。同时,近一年来全国经济增长放缓,部分地区GDP增速下滑严重,也影响了居民对未来收入增长的预期。另外,尤其近期股市火爆,现在居民闲余资金主要集中在股市。由此,楼市对投资者、特别是短期投机者的吸引力在下降,对住房的投资性需求萎缩,住房交易量难以出现大规模反弹。

分析人士表示,围绕客户长期回报,东方红资产管理在寻找认可价值投资理念、愿意长期投资者的满意资金方面进行了很多有价值的探索:一是,探索推出多只封闭三年运作的公募基金;二是,主动控制基金规模;三是,积极引导投资者合理资产配置,帮助投资者提升投资回报。

刺激效果区域分化严重

任莉表示,投资是一件长期的事,作为管理人,围绕客户长期回报,着眼长期,逆市布局,在公司内外都努力营造长期共赢的生态圈,可以让投资者、优秀企业、管理人等多方共享投资之美。

即使在短期内,“3·30新政”也只对大中城市和区域性中心城市有刺激效果,对三四线中小城市基本没有效果。一二线城市(例如北上广深、杭州、厦门等)商品住宅平均销售套数同比增长率在新政出台三周之内上升幅度较大,但是三四线城市(例如合肥、东莞、温州、潍坊等)在新政出台前后六周之内的同比增长率以及环比增长率十分平缓。

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一二线城市土地供应紧张,对人口和产业的吸引力仍然存在,前一阶段这些地区买房意愿下降的主要原因有两点:一个是高首付、高利率的信贷政策收紧导致这些城市居民住房购买能力下降;另一个是政府对楼市态度负面,政策预期不稳定,潜在购买者处于持币观望状态。新政中的信贷放松和税收优惠显著提高了居民住房购买能力,同时新政出台力度较大,显示政府对楼市态度由压制转为支持,市场信心得到重建。因此,“3·30新政”可在短期内刺激这些城市的房地产市场。

但三四线城市人口流入少,土地供应大,商品住房库存水平较高,供需失衡严重,产业成长受阻,市场预期不良。同时有些银行也在普遍提高这些地区房地产贷款风险防控力度,收缩信贷规模。虽然新政也能够提高这些城市的居民住房购买能力,但并不能从根本上扭转这些城市的住房供求关系。因此新政在这些城市很难取得预期的效果。

新政不改楼市长期下行趋势

“3·30新政”与2014年的“9·30新政”的刺激效果相似,都只存在短期的托市作用,刺激效应衰减速度快,这反映了当前中国楼市下行的大趋势难以逆转。

现在全国每年新竣工商品住宅面积10亿平方米,新开工是12亿-14亿平方米。虽然国家力推新型城镇化,每年城镇人口新增近2000万人,但即使每个新增城镇人口都有能力购买34平方米住宅,也只能消费6亿平方米,还有一半新增商品住宅供应需要改善型住房需求去消化,但这部分需求逐步减少,且对价格极为敏感。

全国目前潜在的房屋供给——在建施工加待售的商品房合计有78.8亿平方米,其中商品住宅55.6亿平方米,这意味着,即使全国房地产企业从现在起一平方米商品住宅都不再新开工兴建,同时房屋销售情况还能保持2014年水平不再继续下降,那全国已有的商品房与商品住宅潜在供给分别需要6.5年和5.3年才能销售消化完毕。

如果未来每年再继续新开工商品住宅10亿平方米,2020年全国城镇住宅存量将突破360亿平方米,意味着全国城镇人均住房面积将达到43平方米,相当于发达国家的平均水平。中国住房发展过于超前经济发展,透支了未来增长空间。中国城镇住房总体供大于求,局部出现严重过剩是不可逆转的。

政府当前一直面临刺激需求还是刺激供给的问题,政策陷入两难。一方面政府有很强的刺激需求压力,要加速推进去库存、恢复供需平衡给购房者信心,要紧缩供给、消除过剩以保证库存房屋的资本价值不过快下跌从而给金融市场信心、不引发金融系统性崩溃;另一方面政府刺激房地产开发的压力也很大,否则地方债务危机、财政危机、经济下滑危机都会爆发。但一旦刺激供给,会加速市场对现有房屋存量资本价值估价的下调,从而使得楼市更加危险。